Nouvelle fiscalité : optimisez vos placements immobiliers
Fiscalité
Mis à jour le 17 octobre 2017
Aux dires de certains, les mauvaises nouvelles s’accumuleraient concernant l’immobilier locatif. Faut-il pour autant abandonner ce placement ? Sûrement pas, dans un contexte où l’immobilier fait beaucoup mieux en termes de rendement que l’assurance-vie, par exemple. Alors, comment adapter sa stratégie d’investissement à la nouvelle fiscalité ?
Dans un contexte de fiscalité mouvante, comment préserver la rentabilité nette de son investissement immobilier ?
L’ISF transformé en IFI
Avant de répondre à cette question, faisons un bref retour en arrière pour comprendre le principal changement intervenu en matière de fiscalité immobilière : le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI).
- Son assiette comprend uniquement les biens immobiliers. En sont donc exclus les contrats d’assurance-vie, les voitures de collection, les œuvres d’art et, surtout, les portefeuilles de valeurs mobilières. La réforme de l’ISF (qui est donc transformé en IFI) vise en effet à simplifier et alléger la fiscalité du capital investi dans les entreprises (actions, obligations…).
- Les particuliers assujettis à l’IFI devront détenir un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 M€ (comme c’était déjà le cas pour l’ISF) et continueront à bénéficier de l’abattement de 30% applicable sur la valeur de la résidence principale. En complétant votre déclaration, veillez à réaliser une estimation la plus fidèle possible de votre patrimoine pour éviter les redressements.
Le 25 novembre 2017, le Sénat a voté la suppression totale de l'ISF et rejeté la proposition du gouvernement de transformer cet impôt en impôt sur la fortune immobilière. L'IFI devrait néanmoins être rétabli en deuxième lecture par l'Assemblée nationale, qui a le dernier mot.
L’immobilier locatif, plus intéressant que l’assurance-vie
Les propriétaires de biens immobiliers seront-ils pénalisés par rapport aux consommateurs de produits financiers ? Pas forcément car, au-delà de la fiscalité, le rendement a son importance. Et là, l’immobilier marque des points :
- Volatilité des marchés actions, effondrement du rendement moyen des fonds euros des contrats d’assurance-vie, risque obligataire : de nombreuses incertitudes pèsent sur les placements financiers.
- L’immobilier locatif, en revanche, présente l’avantage de la régularité.
En investissant dans une résidence services seniors DOMITYS, par exemple, vous pouvez espérer une rentabilité brute de 4% et plus tout en bénéficiant d’opportunités partout en France.
Recourir à l’emprunt en priorité
L’immobilier reste donc dans la course. A condition toutefois d’appliquer certaines règles élémentaires. La première d’entre elles est de recourir à l’emprunt. Cette stratégie, habituelle en matière d’investissement locatif, se justifie encore plus aujourd’hui.
C’est en effet la valeur du patrimoine immobilier net qui sera en effet prise en compte dans le calcul de l’IFI, c’est-à-dire après déduction de tous vos crédits. En plus de réduire la base taxable de l’IFI, le recours à l’emprunt permettra de générer des charges déductibles de vos revenus fonciers.
Rapprochez-vous d’un conseiller DOMITYS pour simuler votre investissement et son impact sur votre fiscalité. Et puis, rassurez-vous : selon le Crédit foncier, le budget médian des Français pour un investissement locatif est d'environ 170 k€. On est bien loin du seuil de déclenchement de l'IFI à 1,3 M€...
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