Qu'est-ce que la réforme de la facturation électronique ?

À partir du 1er septembre 2026, la facturation électronique est obligatoire pour toutes les entreprises assujetties à la TVA en France. Concrètement, il ne s'agit plus d'envoyer une facture au format PDF par e-mail, mais d'utiliser un format normé requis par l'administration fiscale. Les factures sont désormais transmises via des plateformes agréées par l'État, permettant un traitement automatisé et une meilleure traçabilité des échanges.

Cette réforme poursuit trois grands objectifs :

• Lutter contre la fraude à la TVA, en rendant chaque transaction visible de l'administration ;
• Simplifier les obligations déclaratives des entreprises ;
• Moderniser les échanges commerciaux et améliorer la connaissance de l'activité économique française en temps réel.

💡 À retenir : envoyer un PDF par e-mail ne suffit plus. La facture doit transiter par une plateforme agréée (PA), dans un format structuré tel que Factur-X, UBL ou CII.

Qui est concerné ?

La réforme prévoit une généralisation progressive pour toutes les entreprises assujetties à la TVA en France, y compris les micro-entreprises. Le calendrier se déploie en deux temps :

Recevoir les factures de vos fournisseurs : ce qui change

C'est l'obligation qui concerne tous les loueurs en meublé sans exception dès le 1er septembre 2026.

Aujourd'hui, vous recevez probablement les factures de votre comptable, d'un artisan ou d'un assureur par e-mail en PDF. Dès septembre 2026, vous ne pourrez plus recevoir ces factures sans mention de votre numéro SIREN.

Ce qu'il faut faire :

• Vous rapprocher de votre expert-comptable afin qu'il puisse vous informer de ses modalités.

Si vous n'êtes pas accompagner d'un expert comptable : 

• Vérifier que vous possédez bien un numéro SIREN (obligatoire depuis 2023 pour tout loueur en meublé).
• Choisir une plateforme agréée (PA) parmi celles référencées par l'Administration fiscale, certaines sont gratuites.
• S'inscrire et y référencer votre SIREN : la plateforme l'associe à votre adresse de réception dans l'annuaire national.
• Informer vos fournisseurs (comptable, artisans, assureur…) de votre nouvelle adresse de réception électronique.

Émission de factures : les LMNP assujettis à la TVA

Cette section concerne uniquement les propriétaires dont l'activité est soumise à la TVA, ce qui est précisément le cas des résidences de services.

Si vous louez dans le cadre d'une résidence de services avec bail commercial (résidence étudiante, senior, EHPAD, résidence de tourisme), vous exercez une activité soumise à la TVA. Vous devrez à partir du 1er septembre 2027 émettre vos factures via une plateforme agréée dans un format structuré.

Concrètement, les redevances perçues dans le cadre de votre bail commercial devront être facturées électroniquement dès septembre 2027. Rapprochez-vous de votre expert-comptable pour anticiper cette échéance.

Le cas de l'auto-facturation en résidence de services

En résidence de services, il est courant que ce soit l'exploitant qui établisse les factures à la place du propriétaire, c'est ce qu'on appelle l'auto-facturation. Ce mécanisme pratique ne disparaît pas avec la réforme, mais il évolue.

L'auto-facturation classique des résidences (le gestionnaire émet la facture pour le bailleur) devra elle aussi passer par une plateforme agréée dans un format électronique structuré.

Domitys continuera d'établir les factures en votre nom, mais celles-ci transiteront désormais par une plateforme agréée. 

💡 En pratique : Rapprochez-vous de votre expert-comptable, et assurez-vous qu’il s’est inscrit sur une plateforme agréée pour recevoir les documents qui vous concernent.

Cas particulier : la détention en indivision

Vous détenez votre bien à plusieurs (couple, famille, associés) ? Voici ce que prévoit la réforme pour les situations d'indivision.

• L'indivision LMNP obtient son propre numéro SIREN/SIRET, distinct de celui de chaque co-indivisaire (immatriculation auprès de l'INPI).
• C'est ce SIREN de l'indivision qui sera utilisé pour l'inscription sur une plateforme agréée.
• Un seul représentant s'inscrit sur la plateforme au nom de l'indivision.
• L'indivision est obligatoirement au régime réel simplifié.
• Si un indivisaire possède aussi un bien en nom propre, il dispose d'un SIREN distinct pour cette activité.

💡 En pratique : désignez un représentant parmi les co-indivisaires pour effectuer les démarches d'inscription sur la plateforme agréée. Chaque co-indivisaire déclare ensuite sa quote-part de revenus de son côté.

Quelles sanctions en cas de non-conformité ?

La loi de finances 2026 a significativement renforcé les pénalités pour les entreprises qui ne respecteraient pas leurs obligations. Les propriétaires LMNP ne sont pas exemptés.

⚠️ Bon à savoir : l'administration accorde un droit à l'erreur sur la première infraction. Les sanctions s'appliquent à partir de la deuxième. Cela ne doit pas inciter à attendre, la mise en conformité est simple et, dans la plupart des cas, gratuite.

Ce que Domitys fait pour vous

Domitys anticipe cette transition pour garantir une continuité dans la gestion de votre bien. Nous travaillons en lien étroit avec nos équipes comptables afin que la transmission des factures soit fluide et conforme.

Pour plus d'informations sur la réforme, consultez le site officiel impots.gouv.fr ou rapprochez-vous de votre expert-comptable.