Investir sans apport : et pourquoi pas ?
Investissement locatif
Mis à jour le 25 avril 2017
Même si les taux d’intérêts amorcent leur remontée, l’impact n’est pas le même selon le profil d’emprunteur. Les meilleurs profils, ceux dont la tenue du compte bancaire est irréprochable et qui affichent une situation professionnelle stable, parviennent même à emprunter sans apport. C’est le moment d’acheter sa résidence principale et, pourquoi pas, de faire un placement immobilier en vue de la retraite.
D’après le courtier Persona Courtage, les taux du crédit immobilier continuent de remonter, même si la hausse constatée est légère (de l’ordre de +0,10% sur un mois). Fait marquant, les écarts de taux se creusent entre les meilleurs profils d'emprunteurs et ceux moins aisés.
Les meilleurs dossiers peuvent décrocher des taux négociés à 1,02% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,46% sur 25 ans. Les banques sont en forte concurrence pour attirer ces « beaux profils » sont prêtes à proposer des conditions de crédit très attractives.
Le boom des crédits à 110%
C’est ce que certains appellent le « boom des crédits à 110% ». Traditionnellement, les banques exigent des emprunteurs un apport personnel au moins égal aux frais de notaire (ou frais d’acquisition). C’est en effet la seule fraction de votre achat immobilier qu’elles ne pourront pas récupérer en cas d’hypothèque. Désormais, certains établissements bancaires n’hésitent plus à proposer des crédits à 110% finançant à la fois le logement et les frais annexes.
Quels sont les profils qui peuvent en bénéficier ? Ce sont généralement des couples en CDI et disposant de revenus élevés :
- En avril 2017, les écarts les plus forts se mesurent entre les emprunteurs gagnant plus de 100 000 euros par an et ceux gagnant moins de 30 000 euros ;
- Plus généralement, d’après le courtier Vousfinancer, les profils les plus prisés sont les couples en CDI avec un salaire de plus de 4 000 euros à deux et 10% d’apport. Soit un niveau très faible par rapport au niveau d’apport habituel.
L’investissement locatif encore plus facile
Pour les « beaux profils », investir sans apport devient ainsi plus facile pour deux raisons :
- Des taux d’intérêt bas. Certes, le montant des intérêts d’emprunt n’est pas un paramètre aussi fondamental que lors de l’achat d’une résidence principale dans la mesure où ceux-ci peuvent être déduits des revenus fonciers dans le cadre du dispositif du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Mais emprunter à des taux bas permet d’augmenter le montant global de l’investissement. L’argent économisé sur le crédit permet d’augmenter le capital emprunté.
- La possibilité d’emprunter sans apport.
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Investir sans apport en résidence seniors : pensez-y !
Des conditions d’emprunt encore attractives, la possibilité pour certains profils d’emprunter sans apport et des banques soucieuses d’atteindre leurs objectifs : tous les facteurs sont réunis pour que 2017 soit, encore une fois, une année immobilière record.
Le marché du logement neuf devrait logiquement en bénéficier. Dans son bilan annuel 2016, la Fédération des promoteurs immobiliers de France faisait déjà le lien, relevant « un contexte de taux d’intérêts très bas, particulièrement attractifs pour les acquéreurs, qui a permis aux marchés de renouer, pour la première fois depuis la crise de 2008, avec une appétence forte pour l’immobilier ».
Le retour des crédits à 110% est avant tout une bonne nouvelle pour les primo-accédants, c’est-à-dire les ménages qui achètent leur résidence principale neuve ou ancienne pour la première fois. Mais cette situation peut aussi réserver de bonnes opportunités pour les investisseurs. Et pourquoi ne pas en profiter pour investir en résidence seniors en vue d’un placement retraite dans les résidences seniors ?
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