comment calculer la rentabilité d'un investissement immobilier

Emplacement, fiscalité, turn-over des locataires : de nombreux éléments sont à prendre en compte pour apprécier la rentabilité d’un investissement locatif. Explications. 

Rendement locatif : plusieurs variables à prendre en compte

Le rendement locatif (ou rentabilité locative) est un ratio qui mesure ce que vous rapporte vraiment votre placement immobilier. Il s’obtient en appliquant la formule suivante : (loyer mensuel x 12) x 100 / prix d’acquisition. On parle alors de rentabilité brute. Chaque composante de cette formule a un impact sur le rendement final de votre investissement immobilier :

•    Si les loyers sont trop bas, votre rendement en pâtit. A l’inverse, s’ils sont fixés à un niveau trop élevé, cela risque de décourager les candidats à la location et votre bien risque de se retrouver vide trop longtemps, ce qui pèse également sur le rendement locatif. Il faut donc investir dans une zone où la demande locative est forte, tout en ayant une connaissance suffisamment fine du marché immobilier pour définir un niveau de loyer en ligne avec la réalité locale.

•    Si vous achetez trop cher, la rentabilité de votre investissement s’en trouvera là-aussi diminuée. Là encore, une bonne maîtrise du marché immobilier local est indispensable. 

Sans compter que de nombreux autres éléments peuvent influer sur le rendement, surtout lorsqu’on prend en compte la rentabilité nette (c’est-à-dire après charges diverses telles que les charges locatives non récupérables ou les travaux de copropriété, et après fiscalité). Parallèlement, lorsque vous confiez la gestion locative de votre bien à une agence immobilière, celle-ci prélève des frais qui viennent grignoter votre rendement. 

Quelle rentabilité viser pour votre investissement immobilier ?

Dans les grandes villes, où les prix immobiliers sont très élevés, les investisseurs doivent composer avec une moindre rentabilité locative, compensée pour partie seulement par une forte demande locative. Selon Asterès et Meilleurtaux.com, en 2017, la rentabilité moyenne s’établit à seulement 3,6% à Paris et  4,6% Lyon. 

Les résidences services seniors DOMITYS, elles, offrent un rendement locatif élevé (4% et plus) avec des opportunités d’investissement partout en France. Grâce au mécanisme du bail commercial (d’une durée de 11 ans renouvelable chez DOMITYS), l’investisseur bénéficie en prime de revenus garantis. Cela signifie qu’il perçoit un loyer chaque mois, que le logement soit occupé ou non. 

Résidences seniors : des atouts pour booster votre rentabilité

Lorsque vous investissez en résidence services seniors, il n’y a pas de frais cachés. Le gestionnaire-exploitant est votre locataire et c’est lui qui se charger de rechercher et de sous-louer à un locataire senior. Formalités d’entrée et de sortie, petits travaux d’entretien et de remplacement (robinetterie, électroménager, etc.) : vous n’avez rien à faire ! Tout est pris en charge. DOMITYS verse aux investisseurs des loyers nets de charge et rembourse la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

Concernant les gros travaux de copropriété tels qu’un ravalement de façade ou le remplacement d’un ascenseur, l’investisseur est mis à contribution à due proportion des tantièmes qu’il détient dans la résidence. Ces tantièmes sont d’autant plus réduits que les parties communes sont réduites à la portion congrue (ascenseurs, escaliers…), la grande majorité des espaces étant représentée par les locaux de services (cuisine collective, restaurant, piscine…) détenus par le gestionnaire-exploitant lui-même ou un autre investisseur. 

DOMITYS a par ailleurs développé des méthodes et des process permettant d'optimiser le taux d'occupation dans chacune de ses résidences : une étude de marché approfondie, un travail pour assurer la notoriété de la marque et de la résidence, et une action commerciale qui se poursuit bien après l’ouverture. Ce qui permet au groupe d’afficher un taux d’occupation de 98% ! La pérennité de l’exploitation est assurée… et le rendement locatif garanti pour l’investisseur !

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