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Pourquoi investir
La défiscalisation immobilière n’est pas un objectif en soi. Elle doit correspondre à un besoin précis et dépend de votre situation personnelle. D’où l’existence de nombreux instruments de défiscalisation.
Voici les clés pour vous repérer.
La loi Pinel est une réduction d’impôt qui s’applique aux investissements locatifs dans le neuf ou dans l’ancien ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation. Elle s’applique uniquement aux zones dites « tendues », c’est-à-dire présentant une pénurie de logements. L’investisseur s’engage sur une période de 6, 9 ou 12 ans et peut bénéficier d’une réduction pouvant aller jusqu’à 21% de l’assiette.
La réduction est accordée dans la limite de deux plafonds : 300 000€ par personne et par an et 5 500€ par m² habitable. L’investisseur est engagé pendant toute la durée choisie et doit en outre respecter plafonds de ressources pour le locataire et des plafonds de loyers mensuels.
Ciblé sur les zones où la demande locative est la plus forte, le dispositif Pinel permet d’acquérir un logement de qualité en toute sécurité.
En achetant un appartement en résidence services, vous signez un bail commercial avec l’exploitant, qui vous garantit de percevoir des loyers pendant toute la durée du bail. Sécurisé, cet investissement présente de plus un haut potentiel de valorisation. C’est le cas notamment des résidences services seniors, confrontées à une très forte demande dans le contexte de vieillissement de la population.
Investir dans une résidence services seniors vous ouvre droit à plusieurs dispositifs de défiscalisation : Pinel, Pinel loyers garantis (exclusivité DOMITYS), LMNP (loueur en meublé non professionnel) avec déficit foncier ou Censi-Bouvard (jusqu’au 31 décembre 2017).
Vous pouvez payer moins d’impôts grâce à la technique du déficit foncier dans l’ancien. Votre revenu net foncier s’obtient en déduisant de votre revenu brut (les loyers encaissés pendant l’année) l’ensemble des charges déductibles. On peut classer ces charges en trois catégories : les charges financières, les charges liées à l’exploitation de votre bien et les charges liées aux travaux.
Si la somme de ces charges est supérieure aux loyers encaissés, c’est-à-dire si votre revenu foncier net est négatif, vous constatez ce qu’on appelle un déficit foncier. Vos revenus fonciers ont « disparu » et vous pouvez imputer ce déficit foncier sur votre revenu global dans la limite de 10 700€. Dans l’hypothèse où ce déficit foncier dépasserait l’enveloppe des 10 700€, sachez qu’il est possible de reporter le déficit d’une année sur l’autre pendant 10 ans.
La défiscalisation loi Malraux bénéficie aux propriétaires d'immeubles anciens situés dans un secteur où le patrimoine est protégé. Dans le même ordre d’idée, la loi Monuments historiques a été créée pour soutenir la restauration de biens classés.
Les SCPI fiscales permettent d’accéder aux dispositifs existants avec un ticket d’entrée plus modeste. Attention, différence notable par rapport aux SCPI de rendement, les SCPI fiscales doivent être conservées sur toute la durée de l’avantage fiscal.
Le démembrement de propriété consiste à partager le droit de propriété dans le temps et entre deux personnes : le nu-propriétaire, qui profite de l’absence de fiscalité pendant toute la période de démembrement, et l’usufruitier
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