• Investissement locatif

    Déficit foncier : ce qu’il faut retenir

    Le déficit foncier est devenu au fil du temps un grand classique pour les propriétaires de bien locatifs. Non seulement il permet de neutraliser les revenus fonciers, mais il permet aussi de diminuer les revenus globaux dans la limite de 10 700€. Mieux, ce dispositif de défiscalisation est un des rares à échapper au plafonnement des niches fiscales. Cet article revient sur l’imposition des revenus fonciers, les caractéristiques du déficit foncier et les possibilités d’utiliser ce mécanisme pour investir en résidence seniors.

Déficit foncier : ce qu’il faut retenir

Déclarer ses revenus fonciers est une obligation pour le contribuable. Les revenus fonciers recouvrent les revenus tirés de la location de locaux non meublés qui font partie de votre patrimoine privé. 

Les règles d’imputation du déficit foncier 

Le régime fiscal qui s’applique dépend du montant de vos loyers annuels :

  • Si ceux-ci sont inférieurs à 15 000€, vous avez le choix entre le régime réel et le régime micro-foncier ;
  • S’ils excèdent en revanche 15 000€, c’est le régime réel qui s’applique.  

Cette précision en appelle une autre : comment calculer votre revenu net foncier ? C’est très simple : votre revenu net foncier s’obtient par déduction de votre revenu brut (les loyers encaissés pendant l’année) de l’ensemble des charges déductibles. On peut classer ces charges en trois catégories : les charges financières, les charges liées à l’exploitation de votre bien et les charges liées aux travaux :

  • Dans les charges financières, on retrouve les intérêts d’emprunt et les frais associés aux intérêts (frais de dossier facturés par la banque, garantie du prêt…) ;
  • Les charges non financières correspondent aux frais engagés pour exploiter votre bien : frais de gestion locative, primes d’assurances, part résiduelle des charges de copropriété, taxe foncière ;
  • Enfin, les charges liées aux travaux comprennent les dépenses de réparation et d’entretien mais aussi les dépenses d’amélioration.  

Si la somme de ces charges est supérieure aux loyers encaissés, c’est-à-dire si votre revenu foncier net est négatif, vous constatez ce qu’on appelle un déficit foncier. Vos revenus fonciers ont « disparu » et vous pouvez imputer ce déficit foncier sur votre revenu global dans la limite de 10 700€. Dans l’hypothèse où ce déficit foncier dépasserait l’enveloppe des 10 700€, sachez qu’il est possible de reporter le déficit d’une année sur l’autre pendant 10 ans. 

Un dispositif également accessible pour investir en résidence seniors 

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet de combiner les avantages du déficit foncier avec les atouts d’un marché en pleine expansion, celui du logement destiné aux seniors. L’investisseur qui se place sous le régime  LMNP avec déficit foncier amortit le mobilier et l’immobilier, économise les impôts sur les loyers perçus et bénéficie en prime des avantages du bail commercial. Ses loyers sont garantis même en cas de vacance de l’occupant.  

DOMITYS propose en outre des revenus nets de charges, un bail commercial de 11 ans renouvelable ainsi qu’un accompagnement à la revente. Si vous cherchez à alléger votre feuille d’impôt en ayant recours au déficit foncier, investir en résidence seniors peut donc se révéler très avantageux. 

 

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Quel impact pour le prélèvement à la source ? 

Comment le mécanisme du déficit foncier va-t-il évoluer dans le temps ? Il est toujours très difficile de prédire ce qui va se passer, surtout en matière fiscale. Pourtant, des dispositions ont déjà été prises par Bercy pour anticiper le passage au prélèvement à la source.  Les travaux effectués en 2017 seront bien pris en compte fiscalement pour éviter que les propriétaires ne diffèrent leurs dépenses à 2018. Concrètement, le fisc prendra en compte 50% des dépenses effectuées en 2017 au titre de 2018. Parallèlement, 50% des dépenses engagées en 2018 seront retenues en déduction pour la même année.  

En 2019, c’est-à-dire un an après l’entrée en vigueur du prélèvement à la source, les choses reviendront à la normale avec 100% des dépenses de travaux prises en compte fiscalement pour l’année de référence. Il n’y a donc aucune raison d’attendre pour investir !

 

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